마음에 드는 아파트를 발견하면 “다른 사람이 계약하기 전에 계약금부터 넣어야 하나?”라는 생각이 들기 쉽습니다. 특히 처음 집을 사는 경우라면 좋은 매물을 놓칠까 봐 마음이 급해지기도 합니다.
그런데 집을 고르는 일과 돈을 준비하는 일을 따로 진행하면 잔금 단계에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다. 인터넷에서 본 LTV 비율대로 대출이 나올 거라고 생각했는데 실제 한도가 더 적거나, 취득세·중개보수·등기비용까지 계산하고 나니 현금이 부족해지는 경우가 대표적입니다.
특히 2026년에는 주택 위치와 가격, 규제지역 여부, 소득, 기존 대출 등에 따라 적용되는 주택담보대출 규제가 달라집니다. ‘생애최초니까 집값의 몇 %까지 무조건 빌릴 수 있다’는 식으로 계산하면 실제 심사결과와 차이가 날 수 있습니다.
첫 집을 준비한다면 집부터 계약하기보다 내 돈이 실제로 얼마나 필요한지 → 주담대가 어느 정도 가능한지 → 잔금일에 그 돈이 실제로 실행되는지부터 맞춰보는 편이 안전합니다.
- 집을 살 때 필요한 현금은 매매가격 - 대출금으로 끝나지 않고 취득세·중개보수·등기·이사·수리비와 비상자금까지 포함해 계산해야 합니다.
- 계약금 지급 전에는 주택담보대출 예상한도·담보평가·DSR·기존부채·잔금일 실행 가능성을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
- 부모님 자금을 빌린다면 차용증뿐 아니라 실제 이체·이자 지급·원금 상환내역까지 계약내용과 일치하도록 관리하는 것이 중요합니다.
1. 첫 집을 살 때 가장 먼저 계산할 것
첫 집을 준비할 때 가장 먼저 정할 숫자는 ‘얼마짜리 집을 살까?’가 아니라 내가 실제로 집 구입에 투입할 수 있는 현금이 얼마인가입니다.
보유한 예금 전부를 계약금과 잔금에 넣는 방식으로 계산하면 취득 후 생활비가 부족해질 수 있습니다.
이렇게 예산을 먼저 정해놓으면 마음에 드는 매물이 나왔을 때 계약 여부를 훨씬 빠르게 판단할 수 있습니다.
2. 집값 외 실제 필요한 현금 계산하기
집값에서 예상 대출금을 뺀 금액만 준비하면 된다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 매수 과정에서는 매매대금 외에도 여러 비용이 발생합니다.
| 구분 | 준비할 비용 |
|---|---|
| 매매대금 | 계약금·중도금·잔금 |
| 세금 | 취득세 및 관련 지방세 |
| 거래비용 | 중개보수·등기 관련 비용 |
| 대출비용 | 인지·담보설정 등 상품별 비용 |
| 입주비용 | 이사·수리·가전·가구 |
| 예비자금 | 생활비·금리상승·예상 밖 지출 |
따라서 실제로 집값에 사용할 수 있는 돈은 다음처럼 생각하는 편이 좋습니다.
3. 계약금·중도금·잔금은 어떻게 준비할까
계약금은 꼭 10%일까?
주택매매에서 매매가격의 10%를 계약금으로 정하는 사례가 많지만 법에서 모든 주택매매 계약금을 반드시 10%로 정한 것은 아닙니다.
당사자 협의에 따라 계약금 비율과 지급일정을 정할 수 있습니다.
특히 이른바 ‘가계약금’을 먼저 보내는 경우에는 금액이 작다고 가볍게 생각하지 않는 편이 좋습니다.
중도금은 모든 매매에 있는 것은 아닙니다
기존 아파트 매매에서는 계약금 이후 중도금을 한 차례 지급하고 잔금을 치르기도 하지만, 계약금에서 바로 잔금으로 넘어가는 계약도 있습니다.
중도금이 있는 경우에는 계약해제와 관련된 법률관계에도 영향을 줄 수 있으므로 지급일정과 계약내용을 충분히 확인해야 합니다.
4. 계약 전 주택담보대출 가심사가 중요한 이유
주택담보대출은 집값에 일정 비율을 곱하면 자동으로 나오는 대출이 아닙니다.
실제 심사에서는 다음 항목들이 함께 적용될 수 있습니다.
- 주택이 있는 지역과 규제지역 여부
- 주택가격
- 생애최초 여부와 주택보유 이력
- 은행이 인정한 담보가치
- 연간 인정소득
- 기존 주택담보대출·신용대출·카드론 등 부채
- DSR과 스트레스 DSR
- 대출 만기와 상환방식
- 금융회사별 내부 심사기준
그래서 실제 집을 보기 전 또는 매물을 어느 정도 좁힌 단계에서 금융기관을 통해 예상 가능금액을 확인해두면 좋습니다.
다만 가심사에서 나온 금액은 실제 대출 실행을 보장하는 확정금액이 아닙니다. 계약 이후 담보평가와 소득·부채 재확인 과정에서 결과가 달라질 수 있습니다.
5. LTV·DSR과 현재 주담대 한도 확인하기
2026년에는 특히 과거 블로그에 적힌 LTV 숫자를 그대로 적용하면 안 됩니다.
현재 수도권·규제지역의 주택구입목적 주담대에는 주택가격에 따른 총액한도가 적용되고 있습니다.
| 수도권·규제지역 주택가격 | 구입목적 주담대 최대한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 최대 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 | 최대 4억원 |
| 25억원 초과 | 최대 2억원 |
여기서 중요한 점은 위 금액이 ‘누구나 받을 수 있는 대출금’이 아니라는 것입니다.
실제 대출은 이 최대한도 안에서 다시 LTV와 DSR, 담보평가, 소득과 기존부채를 적용해 계산됩니다.
또 규제지역의 LTV 기준과 생애최초·정책대출 조건, 수도권 전입의무 등은 주택과 신청자의 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
결국 “나는 생애최초니까 집값에 특정 LTV를 곱하면 된다”보다 내가 사려는 집의 주소와 가격을 금융기관에 제시해 현재 기준으로 한도를 확인하는 방식이 가장 정확합니다.
DSR도 함께 봐야 합니다
담보가 충분하더라도 소득에 비해 원리금 상환부담이 높으면 DSR 때문에 대출금액이 줄어들 수 있습니다.
2026년에는 스트레스 DSR도 적용되고 있어 실제 적용금리보다 높은 가상의 금리를 반영해 상환능력을 심사할 수 있습니다.
따라서 같은 아파트를 사더라도 소득과 기존대출이 다른 두 사람의 실제 주담대 한도는 달라질 수 있습니다.
6. 매매가와 은행 담보평가액이 다른 이유
예를 들어 매도인과 6억원에 계약했다고 해서 금융회사가 반드시 6억원 전체를 담보가치로 인정하는 것은 아닙니다.
주택 유형과 금융회사 기준에 따라 시세자료·감정평가 등으로 담보가치를 산정할 수 있습니다.
≠
금융회사가 인정하는 담보가치
≠
내가 실제로 받을 수 있는 최종 대출금액
담보평가액이 예상보다 낮아지면 LTV를 적용할 기준금액도 달라질 수 있고, 담보가치는 충분하더라도 DSR 때문에 대출금이 더 줄어들 수 있습니다.
가심사 단계에서 매물 주소까지 확인된 상태라면 해당 주택의 담보평가 방식도 함께 물어보는 편이 좋습니다.
7. 기존대출과 소득이 주담대에 미치는 영향
카드론·신용대출·마이너스통장
주택담보대출을 신청할 때 기존 부채가 많으면 DSR에 영향을 줄 수 있습니다.
확인해야 할 대표적인 부채는 다음과 같습니다.
- 기존 주택담보대출
- 신용대출
- 마이너스통장
- 카드론
- 자동차 할부·대출
- 기타 DSR에 반영되는 금융부채
다만 대출을 받기 전 기존부채를 무조건 모두 상환하는 것이 항상 유리한 것도 아닙니다.
상환에 사용한 현금만큼 계약금·잔금에 쓸 자기자금이 줄어들 수 있으므로 부채를 갚았을 때 늘어나는 주담대 한도와 줄어드는 현금을 함께 계산해야 합니다.
최근 연봉이 올랐다면
내가 지금 받고 있는 월급과 은행이 대출심사에서 인정하는 연간소득이 항상 같지는 않습니다.
최근 이직하거나 연봉이 올랐거나 근무기간이 짧은 경우, 사업자·프리랜서처럼 소득형태가 일정하지 않은 경우에는 어떤 소득증빙을 인정하는지 금융기관마다 확인할 필요가 있습니다.
8. 부모님 지원·증여·차용은 어떻게 구분할까
첫 집을 살 때 부모님 도움을 받는 경우도 많습니다.
이때 가장 먼저 구분해야 할 것은 받는 돈인지, 실제로 갚을 돈인지입니다.
| 구분 | 핵심 |
|---|---|
| 증여 | 무상으로 재산을 이전받는 구조 |
| 차용 | 실제로 갚기로 약정하고 원금·이자를 상환하는 금전대차 |
가족 간 거래라고 해서 차용이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 실제로 빌린 돈이라면 형식뿐 아니라 거래의 실질도 중요합니다.
차용증만 작성하면 끝날까?
차용증은 중요한 자료지만 문서 한 장만 만들어두고 실제 상환이 전혀 없다면 나중에 거래의 실질을 설명하기 어려울 수 있습니다.
| 확인사항 | 남겨둘 자료 예시 |
|---|---|
| 빌린 금액·날짜 | 금전소비대차 계약서 |
| 실제 자금이동 | 계좌이체 내역 |
| 이자 약정 | 계약내용·이자 지급내역 |
| 상환기한 | 계약서 |
| 실제 상환 | 원금·이자 송금내역 |
가족 간 무이자·저리대여는 증여세 규정과 연결될 수 있으므로 금액이 크다면 임의로 조건을 정하기보다 세무상 영향을 먼저 확인하는 편이 좋습니다.
자금출처 자료도 함께 보관
주택 취득자금이 근로소득으로 모은 예금인지, 기존 재산을 처분한 돈인지, 금융회사 대출인지, 부모에게 증여받거나 차용한 돈인지 설명할 수 있는 자료를 정리해두는 것이 좋습니다.
나중에 자료를 한꺼번에 찾기보다 돈이 움직이는 시점부터 계약서와 계좌내역을 같이 보관하면 훨씬 편합니다.
9. 취득세·중개보수·등기비용 준비하기
취득세
주택을 유상으로 취득할 때 취득세율은 주택가격 구간과 보유주택 수, 조정대상지역 여부, 취득자의 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.
일반적인 1주택 취득과 다주택 취득을 같은 세율로 계산하면 안 되고, 생애최초라면 취득세 감면 대상인지도 별도로 확인해야 합니다.
따라서 매매계약 전에 관할 지자체 또는 지방세 계산서비스를 이용해 내 조건에서 실제 필요한 취득 관련 세금을 미리 계산하는 편이 좋습니다.
중개보수
주택 중개보수는 거래금액에 따라 법정 상한요율이 정해지고, 실제 보수는 그 상한 범위 안에서 결정됩니다.
계약 직전에 처음 확인하지 말고 매물을 볼 때 예상 중개보수를 함께 계산해두면 현금계획이 편해집니다.
등기·법무 관련 비용
소유권이전등기에는 세금 외에도 채권·법무사 등 여러 비용이 발생할 수 있고, 주택담보대출을 이용하면 근저당권 설정과 관련된 비용도 확인하게 됩니다.
상품이나 거래조건에 따라 누가 어떤 비용을 부담하는지가 다를 수 있으므로 대출 상담과 법무 절차를 진행할 때 항목별 금액을 확인하세요.
10. 잔금일 전에 반드시 확인할 것
계약을 마치고 나면 가장 중요한 날짜가 잔금일입니다.
여기서 꼭 기억할 점이 있습니다.
≠
내가 원하는 잔금일에 실제 대출금이 입금된다는 것
본심사와 담보확인, 필요한 서류 제출, 근저당 설정 준비 등이 끝나야 실제 대출 실행이 가능합니다.
대출 심사 중 새 대출은 특히 주의
가심사에서 대출한도가 충분하다고 나온 뒤 자동차 할부나 신용대출·카드론을 새로 사용하면 본심사 시점의 DSR과 신용상태가 달라질 수 있습니다.
집 계약 이후부터 잔금 실행까지는 새로운 부채가 필요하다면 주택담보대출 담당자와 먼저 상의하는 편이 안전합니다.
금리가 올라가도 감당할 수 있는지 계산
은행이 빌려줄 수 있는 최대금액과 내가 편하게 갚을 수 있는 금액은 다릅니다.
현재 예상금리뿐 아니라 금리가 1%포인트나 2%포인트 높아졌을 때의 월 원리금도 계산해보세요.
이는 법에서 정한 대출기준이 아니라 가계가 스스로 해보는 상환능력 스트레스 테스트입니다.
중도상환수수료도 확인
대출을 받은 뒤 빠르게 일부 상환할 계획이 있거나 더 낮은 금리 상품으로 갈아탈 생각이라면 중도상환수수료와 부과기간을 확인하는 것이 좋습니다.
중도상환수수료 제도는 2025년부터 산정방식이 개편됐지만 실제 수수료율은 금융회사와 상품별로 다를 수 있습니다.
11. 자주 묻는 질문
Q. 집 살 때 계약금은 보통 10%인가요?
A. 매매가격의 10%를 계약금으로 정하는 사례가 많지만 모든 주택매매 계약금을 법에서 10%로 정한 것은 아닙니다. 당사자 협의와 실제 계약내용을 기준으로 확인해야 합니다.
Q. 가계약금부터 먼저 보내도 되나요?
A. 금액이 작더라도 매매가격·본계약일·계약금 총액·잔금일·계약을 진행하지 못했을 때의 처리 등을 확인한 뒤 보내는 편이 안전합니다. ‘가계약’이라는 이름만으로 언제든 돌려받을 수 있다고 단정하면 안 됩니다.
Q. 계약금도 주택담보대출로 낼 수 있나요?
A. 일반적인 매매 주택담보대출은 담보취득과 잔금 일정에 맞춰 실행되므로 계약금 단계에서는 자기자금을 별도로 준비해야 하는 경우가 많습니다. 실제 상품별 실행시점을 금융기관에 확인하세요.
Q. 집 계약 전에 주택담보대출을 알아봐야 하나요?
A. 예상한도와 적용되는 LTV·DSR, 현재 부채상태를 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 다만 가심사 결과는 실제 본심사와 대출 실행을 보장하는 확정금액은 아닙니다.
Q. 집값에 LTV만 곱하면 대출금이 나오나요?
A. 아닙니다. 담보평가·DSR·소득·기존부채·주택가격별 총액한도와 금융회사 심사가 함께 적용될 수 있습니다. LTV는 실제 한도를 결정하는 여러 기준 중 하나입니다.
Q. 생애최초라면 집값의 80%까지 무조건 가능한가요?
A. 그렇게 단정하면 안 됩니다. 생애최초 관련 LTV 기준 외에도 주택 소재지역과 규제여부, 주택가격별 대출 총액한도, DSR·담보평가·정책대출의 별도 조건 등이 적용될 수 있습니다. 실제 매수할 주택의 주소와 가격을 기준으로 최신 한도를 확인하세요.
Q. 마이너스통장이 있으면 주담대가 줄어드나요?
A. 기존 신용대출과 마이너스통장 등은 DSR과 대출심사에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 반영방식은 상품과 부채조건에 따라 달라질 수 있으므로 금융기관에서 예상한도를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 부모님께 돈을 빌려 집을 살 수 있나요?
A. 실제 금전대차라면 가능합니다. 다만 가족 간 거래도 차용계약과 실제 계좌이체, 이자와 원금 상환 등 거래의 실질을 객관적으로 설명할 수 있도록 준비하는 것이 중요합니다.
Q. 부모님과 차용증만 쓰면 증여가 아닌가요?
A. 차용증은 중요한 자료지만 그것만으로 모든 거래가 자동으로 차용으로 인정된다고 단정할 수 없습니다. 약정대로 실제 이자·원금이 상환되는지 등 자금흐름도 중요할 수 있습니다.
Q. 생애최초면 취득세도 무조건 면제되나요?
A. 생애최초 주택구입자를 위한 취득세 감면제도가 있지만 감면 여부와 범위는 취득시점의 법령과 주택·취득자 요건에 따라 확인해야 합니다. ‘첫 집’이라는 이유만으로 취득세가 자동으로 전액 면제된다고 생각하면 안 됩니다.
Q. 대출이 예상보다 적게 나오면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
A. 자동으로 반환된다고 단정할 수 없습니다. 대출 불가 또는 대출금 부족 시 계약을 어떻게 처리할지는 계약서 특약과 실제 계약경위에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관련 내용을 명확히 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 잔금날 대출은 바로 실행되나요?
A. 사전에 대출심사와 승인, 담보 관련 절차와 필요서류 준비가 완료돼 있어야 합니다. 계약 직후 금융기관과 본심사 일정과 예상 실행일을 맞춰두는 것이 중요합니다.
- 첫 집을 살 때는 매물보다 먼저 실제 사용할 수 있는 자기자금을 계산합니다.
- 취득세·중개보수·등기·이사·수리비와 비상자금은 매매대금과 별도로 준비합니다.
- 계약금은 10%를 많이 사용하지만 법으로 일률적으로 고정된 비율은 아닙니다.
- 계약 전 주택담보대출 예상한도와 잔금일 실행 가능성을 먼저 확인합니다.
- 매매가격·담보평가액·실제 대출금액은 서로 다를 수 있습니다.
- 수도권·규제지역은 주택가격에 따른 주담대 총액한도와 LTV·DSR 규제를 함께 확인해야 합니다.
- 기존 신용대출·카드론·마이너스통장·할부도 대출한도에 영향을 줄 수 있습니다.
- 부모자금은 증여와 차용을 명확히 구분하고 차용이면 실제 자금흐름과 상환내역을 남깁니다.
- 생애최초 주택구입자는 취득세 감면 대상 여부도 별도로 확인합니다.
- 계약을 마친 뒤 가장 중요한 것은 잔금일에 필요한 자기자금과 대출금이 실제로 모두 준비되는지 확인하는 것입니다.
이 글은 2026년 9월 현재 주택매매를 준비할 때 확인해야 할 일반적인 금융·세금·계약 절차를 설명한 정보입니다. 주택담보대출 기준은 주택 소재지·가격·보유주택 수·소득·기존부채·대출 신청시점과 금융회사에 따라 실제 적용결과가 달라질 수 있습니다.
특히 수도권·규제지역의 주담대 총액한도와 LTV·스트레스 DSR 등 가계대출 규제는 정책 변경 가능성이 있습니다. 계약 전에는 인터넷의 과거 사례보다 실제 매수주택 주소와 매매가격을 기준으로 금융기관의 최신 심사를 확인하는 것이 좋습니다.
취득세와 생애최초 감면은 주택가격·주택보유 이력·취득시점 등 구체적인 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 중개보수도 거래금액별 법정 상한 범위에서 결정되므로 실제 계약 전에 적용되는 세율과 상한요율을 다시 계산하세요.
부모님과의 증여·차용 및 주택 취득자금 출처는 금액과 실제 거래관계에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있습니다. 큰 금액의 가족 간 차용이나 증여가 포함된다면 자금을 먼저 이동시키기보다 세무상 영향을 확인한 뒤 진행하는 편이 안전합니다.
계약금 반환, 계약해제, 대출불가 특약은 계약서 문구와 계약 진행상황에 따라 법률관계가 달라질 수 있습니다. 특히 가계약금이나 계약금을 먼저 송금하기 전에 반환조건과 대출 관련 특약을 명확히 확인하시기 바랍니다.
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